A usucapião de bem imóvel é um instrumento jurídico que permite que alguém faça a aquisição originária da propriedade de um imóvel, por meio de um lapso temporal de posse ininterrupta, pacífica e incontestável, previamente estabelecido em lei.
É um direito atribuído a quem tem a posse do imóvel, em detrimento daquele que, tendo o título registral, abandona o imóvel, deixando que outro o ocupe e lhe confira função social e econômica mais relevante.
- 1. Modalidades da usucapião de bem imóvel
- 1.1. Usucapião extraordinária
- 1.2. Usucapião ordinária
- 1.3. Usucapião especial rural
- 1.4. Usucapião especial urbana
- 1.5. Usucapião coletiva
- 1.6. Usucapião familiar ou usucapião por abandono do lar
- 2. Requisitos legais das modalidades de usucapião
- 2.1. Requisitos legais da usucapião extraordinária
- 2.2. Requisitos legais da usucapião ordinária
- 2.3. Requisitos legais da usucapião especial rural
- 2.4. Requisitos legais da usucapião especial urbana
- 2.5. Requisitos legais da usucapião coletiva
- 2.6. Requisitos legais da usucapião familiar ou por abandono do lar
1. Modalidades da usucapião de bem imóvel
Existem diversas modalidades de usucapião, cada uma com suas particularidades e requisitos específicos:
1.1. Usucapião extraordinária
A Usucapião Extraordinária é a modalidade de usucapião aplicada quando uma pessoa possui um imóvel urbano ou rural de forma ininterrupta, por um período mínimo de 15 anos.
A posse pode ter iniciada sem justo título e a boa-fé, de forma violenta ou clandestina, no entanto, se no decorrer do tempo o titular registral deixou de fazer oposição, tornando a posse mansa e pacífica, a lei autoriza essa espécie de usucapião.
Todavia, se o imóvel tiver sido utilizado para moradia habitual ou nele o possuidor realizar obras ou serviços de caráter produtivo como, por exemplo, uma fábrica ou plantações, o prazo para aquisição por usucapião extraordinária é reduzido para 10 anos.
1.2. Usucapião ordinária
A Usucapião Ordinária é a modalidade de usucapião que ocorre quando uma pessoa possui um imóvel urbano ou rural de forma contínua e incontestada, por mais de 10 anos, dotada de justo título e a boa-fé.
No entanto, se houve a aquisição onerosa baseada em título registrado e posteriormente cancelado, o prazo será de 5 anos, desde que o possuidor tenha estabelecido sua residência no imóvel ou realizado investimentos de caráter social ou econômico.
1.3. Usucapião especial rural
A Usucapião Especial Rural é a modalidade de usucapião destinada a imóvel rural de até 50 hectares, quando uma pessoa possui o imóvel de forma ininterrupta, mansa e pacífica, por 5 anos, utilizando-o para sua moradia e tornando-o produtivo por seu trabalho ou de sua família.
1.4. Usucapião especial urbana
A Usucapião Especial Urbana é a modalidade de usucapião destinada a imóvel urbano, quando uma pessoa possui o imóvel de forma ininterrupta, mansa e pacífica, por 5 anos, com até 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
1.5. Usucapião coletiva
A Usucapião Coletiva é a modalidade de usucapião que ocorre quando um núcleo urbano informal é criado em um determinado local de uma cidade, sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior ou igual a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
1.6. Usucapião familiar ou usucapião por abandono do lar
A Usucapião por Abandono do Lar ou Usucapião Familiar é a modalidade de usucapião que ocorre quando uma pessoa utiliza para sua moradia ou de sua família, um imóvel urbano de até 250 metros quadrados, por 2 anos ininterruptamente, cuja propriedade seja de meação com o ex-cônjuge ou ex-companheiro(a) que abandonou o lar, desde que a pessoa não seja proprietária de outro imóvel urbano ou rural.
2. Requisitos legais das modalidades de usucapião
2.1. Requisitos legais da usucapião extraordinária
- O possuidor deve permanecer ocupando o imóvel particular, urbano ou rural, por um período mínimo de 15 anos. No entanto, se o imóvel tiver sido utilizado para moradia habitual ou nele o possuidor realizar obras ou serviços de caráter produtivo como, por exemplo, uma fábrica ou plantações, o prazo é reduzido para 10 anos;
- A soma da posse, também conhecida como acessio possessionis, permite que o possuidor junte a sua posse com a de seu antecessor, para fins de contagem do lapso temporal exigido para a implementação da usucapião. Para isso é necessário, mediante prova testemunhal idônea, a prova do lapso temporal anterior, da natureza e características desta posse e da transmissão de posse ao sucessor (artigos 1.207 e 1.243 do CC), em que pese será necessário o convencimento motivado do magistrado (art. 369, do CPC);
- No caso de sucessão, a título universal, o sucessor continuará obrigatoriamente com a posse do anterior para todos os fins de direito; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais;
- A posse do imóvel deve ter sido sem interrupção e sem oposição de quem tem a propriedade, durante todo o período exigido para usucapir;
- A usucapião extraordinária pode ser aplicada mesmo que a origem da posse tenha ocorrido sem justo título e boa-fé, usando de violência ou na clandestinidade, no entanto, enquanto não cessar a violência ou a clandestinidade não há falar-se em posse por usucapião;
- O possuidor do imóvel deve ter se comportado durante todo o período exigido como se fosse o titular registral do imóvel, exercendo sobre ele todos os poderes inerentes à propriedade;
- Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
Fundamentação legal da Usucapião Extraordinária:
A fundamentação legal para a usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Código Civil, conforme abaixo:
Código Civil:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Decisão recente do STJ:
Condômino que exerce posse sem oposição do coproprietário pode pedir usucapião em nome próprio. A posse de um condômino sobre o imóvel, exercida com ânimo de dono, ainda que na qualidade de possuidor indireto, sem nenhuma oposição dos coproprietários, nem reivindicação dos frutos que lhes são inerentes, torna legitima a procedência da usucapião, quando atendidas as outras exigências da lei (STJ, REsp 1.840.561). Precedentes citados: REsp 668.131; REsp 1.631.859; AgInt no REsp 1.787.720.
2.2. Requisitos legais da usucapião ordinária
- O possuidor deve permanecer ocupando o imóvel particular, urbano ou rural, por um período mínimo de 10 anos. No entanto, se houve a aquisição onerosa baseada em título registrado e posteriormente cancelado, o prazo será de 5 anos, desde que o possuidor tenha estabelecido sua residência no imóvel ou efetivado investimentos de caráter social ou econômico.
- Conhecida como acessio possessionis, o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido, acrescentar à sua posse a dos antecessores, vivos ou mortos, contando que todos os outros requisitos estejam presentes (artigos 1.207 e 1.243 do CC);
- No caso de sucessão, a título universal, o sucessor continuará obrigatoriamente com a posse do anterior para todos os fins de direito; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais;
- A posse do imóvel deve ter sido contínua e incontestada pelo proprietário, durante todo o período exigido;
- A posse do imóvel precisa ter um justo título e a boa-fé;
- O possuidor do imóvel deve ter se comportado durante todo o período exigido como se fosse o titular registral do imóvel, exercendo sobre ele todos os poderes inerentes à propriedade;
- Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
Fundamentação legal da Usucapião Ordinária:
A fundamentação legal para a usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do Código Civil, conforme abaixo:
Código Civil:
“Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”
2.3. Requisitos legais da usucapião especial rural
- O imóvel deve estar localizado em uma zona rural, ou seja, destinado à exploração agrícola e/ou pecuária;
- O imóvel deve ter uma área de até 50 hectares. Se a área possuir mais de 50 hectares, poderá ser requerida a propriedade na modalidade de usucapião extraordinária ou usucapião ordinária;
- O possuidor do imóvel rural deve ter ocupado a área por um período mínimo de 5 anos;
- A posse da área rural deve ter sido ininterrupta e sem oposição pelo proprietário do imóvel durante 5 anos;
- O possuidor do imóvel deve ter se comportado durante todo o período exigido como se fosse o titular registral do imóvel, exercendo sobre ele todos os poderes inerentes à propriedade;
- O possuidor do imóvel rural deve ter utilizado a área para sua moradia e tornando-a produtivo por seu trabalho ou de sua família;
- O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
- Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
Fundamentação legal da Usucapião Especial Rural:
A fundamentação legal para a usucapião especial rural está no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil, conforme abaixo:
Constituição Federal:
“Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”
Código Civil:
“Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”
2.4. Requisitos legais da usucapião especial urbana
- O imóvel deve estar localizado em área urbana;
- O possuidor do imóvel urbano deve ter ocupado a área por um período mínimo de 5 anos, podendo o herdeiro legítimo acrescentar a sua posse a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da morte do seu antecessor;
- O imóvel pode ter uma área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, independentemente se a área do imóvel for inferior ao módulo mínimo definido pelo Plano Diretor do respectivo município (RE-422349);
- A posse da área urbana deve ter sido ininterrupta e sem oposição durante todo o período de 5 anos;
- O possuidor do imóvel deve ter se comportado durante todo o período exigido como se fosse o titular registral do imóvel, exercendo sobre ele todos os poderes inerentes à propriedade;
- O possuidor do imóvel deve ter utilizado o imóvel urbano para sua moradia ou de sua família;
- O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
- Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
Fundamentação legal da Usucapião Especial Urbana:
A fundamentação legal para a usucapião especial urbana está prevista no artigo 183 da Constituição Federal, no artigo 9º da Lei Federal nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), na Lei municipal que estabelece o módulo urbano e no artigo 1.240 do Código Civil, conforme abaixo:
Constituição Federal:
“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”
Estatuto da Cidade:
“Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.”
Código Civil:
“Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.”
Decisão do STF:
O STF, por meio do julgamento do RE 305.416, entendeu ser totalmente possível o apartamento ser usucapido, respeitando a área máxima de 250 m² prevista por lei além de todos os outros requisitos, justamente porque nestes casos o terreno não é diretamente o bem a ser adquirido e sim a unidade imobiliária.
2.5. Requisitos legais da usucapião coletiva
- O grupo ou comunidade deve ter a posse de um núcleo urbano informal por um período mínimo de 5 anos, podendo o possuidor acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas;
- O imóvel urbano usacapível poderá ser tanto um terreno quanto uma edificação. Um imóvel é urbano quando se localiza na região que o Plano Diretor Urbano do Município define como perímetro ou zonas urbanas;
- A área total dividida pelo número de possuidores deve ser inferior ou igual a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor, ou seja, é possível usucapir coletivamente o imóvel urbano dividido em unidades, podendo estas terem titulares individualizados, desde que tal unidade não tenha área superior a 250m2;
- A posse da área urbana coletiva deve ter sido ininterrupta e sem contestação do titular registral durante o período de 5 anos;
- O grupo ou comunidade que ocupa a área deve ter se comportado durante todo o período exigido como se fosse o titular registral do imóvel, exercendo sobre ele todos os poderes inerentes à propriedade;
- O imóvel deve ser utilizado de forma coletiva, com finalidade residencial para os membros do grupo ou comunidade que ocupam a área;
- Os membros do núcleo informal não precisam ser pobres na forma da lei, basta que não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural;
- A propriedade não pode ser requerida por apenas um possuidor individualmente, deve ser requerida pelo grupo de pessoas possuidoras que tenham por objetivo a regularização da área ocupada;
- Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
Fundamentação legal da Usucapião Coletiva:
A fundamentação legal para a Usucapião Coletiva está no artigo 10 do Estatuto da Cidade e na Lei Federal 13.465/2017 (Lei de Regularização Fundiária Urbana – REURB), que modificou os conceitos e requisitos fundamentais, além de criar a possibilidade de se declarar a usucapião pela via extrajudicial.
Estatuto da Cidade:
“Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.”
A usucapião coletiva, quando reconhecida, cria um condomínio, pois todos os membros do grupo comunitário adquirem a propriedade sobre todo o imóvel. A situação condominial está prevista na Lei Federal 10.257/2001, § 3º ao § 5º.
2.6. Requisitos legais da usucapião familiar ou por abandono do lar
- O imóvel deve estar localizado em área urbana;
- Durante o prazo de posse, de 2 anos, determinado como período aquisitivo, a posse não pode ser contestada pelo marido ou companheiro, ainda que tenha abandonado o lar;
- O imóvel deve ter uma área de até 250 metros quadrados;
- A posse do imóvel urbano deve ter sido contínua e ininterrupta pelo cônjuge ou por ele e sua família, por um período mínimo de 2 anos;
- O cônjuge possuidor deve agir com ânimo de dono em relação à totalidade do imóvel que pretende usucapir, nele residindo;
- O cônjuge possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
- O cônjuge possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Fundamentação legal da Usucapião Familiar:
A fundamentação legal para a usucapião familiar está prevista no artigo 1.240-A do Código Civil, conforme abaixo:
Código Civil:
“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.”
Referências:
BRASIL. CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL DE 1988. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituição /constituição.htm>. Último acesso em: 17 mar. 2023.
BRASIL. LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 . Código Civil. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm>. Último acesso em: 17 mar. 2023.
BRASIL. LEI Nº 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001. Estatuto da cidade. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/LEIS_2001/L10257.htm>.Último acesso em: 17 mar. 2023.
BRASIL. LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017 . Lei de Regularização Fundiária Urbana – REURB. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm>. Último acesso em: 17 mar. 2023.
BRASIL. LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015. Código de Processo Civil. Disponível em: < https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm>. Último acesso em: 17 mar. 2023.
Valdir de Almeida Rodrigues
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