Em resumo, a regularização de imóveis é o conjunto de procedimentos técnicos, administrativos e legais necessários para adquirir a escritura pública e o registro de direito de propriedade na matrícula do imóvel.
- 1. Quantidade de imóveis irregulares
- 2. Dificuldades para Regularização de um imóvel
- 3. Importância da Regularização do Imóvel
- 4. Razões pelas quais um imóvel pode ficar em situação irregular
- 5. Etapas do processo de regularização
- 6. Impostos e taxas que podem ser pagos durante o processo de regularização
- 7. Documentos necessários para a regularização do imóvel
- 8. Regularização de unidades em condomínios
- 9. Função do advogado na regularização do imóvel
- 10. Principais leis e normas relacionadas à regularização de imóveis
1. Quantidade de imóveis irregulares
Existem diversas estimativas de organizações não governamentais e especialistas da área que indicam que uma grande parcela dos imóveis brasileiros apresenta algum tipo de irregularidade, como falta de registro, falta de documentação adequada ou construções em desacordo com as normas urbanísticas.
Um estudo publicado pelo IBGE em 2018, chamado “O Setor de Construção e a Regularização Fundiária no Brasil”, apontou que cerca de 50% dos domicílios urbanos no país possuíam alguma irregularidade fundiária.
De acordo com dados divulgados pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), em 2020, em todo o estado de São Paulo, cerca de 31% dos imóveis urbanos não possuíam registro ou escritura. Esse número varia de região para região, sendo que em algumas áreas urbanas, a porcentagem de imóveis irregulares pode chegar a 50%.
A falta de regularização de imóveis não se restringe apenas a imóveis de baixo padrão. Em 2018, a ARISP divulgou um estudo indicando que 42% dos imóveis de alto padrão na cidade de São Paulo estavam em situação irregular, ou seja, não possuíam registro ou escritura. Isso mostra que a falta de regularização de imóveis afeta toda a sociedade, independentemente da classe social ou do padrão de imóvel.
2. Dificuldades para Regularização de um imóvel
Dentre os motivos que tornam a regularização de imóveis uma tarefa difícil no Brasil, alguns dos principais incluem a falta de conhecimento sobre como realizar o processo de regularização, a burocracia excessiva que envolve o processo e a falta de recursos financeiros para arcar com os custos da regularização.
Muitas vezes, os proprietários de imóveis desconhecem as etapas necessárias para a regularização, o que pode levar a erros que comprometem o processo. Além disso, o processo de regularização pode envolver muitos documentos e exigências, tornando-o bastante burocrático e difícil de ser concluído.
Outro fator que dificulta a regularização de imóveis é o custo envolvido, apesar de que em muitas situações a expectativa em relação ao valor pode estar equivocada.
Por isso, é recomendável contratar um advogado imobiliário especializado, porque nem sempre haverá necessidade de um alto custo para regularização do imóvel. O profissional do direito irá analisar a real situação do imóvel, inclusive verificar se existem leis com alternativas para desburocratizar e reduzir os custos da regularização, como é o caso da Lei Municipal nº 17.202/2019, que trouxe algumas medidas para facilitar a regularização de edificações na cidade de São Paulo.
3. Importância da Regularização do Imóvel
A regularização de imóveis é importante para garantir a segurança jurídica dos proprietários, conferindo-lhes a propriedade legal do bem por meio do registro em cartório e da escritura pública. Além disso, a regularização oferece diversas vantagens, como a valorização do imóvel no mercado, a possibilidade de oferecer o imóvel como garantia em operações de crédito pessoal com juros mais baixos, a facilidade de venda, transferência e aluguel, a realização de inventários e testamentos, a possibilidade de uso comercial do imóvel, a prevenção de multas e problemas judiciais, e o fim do tratamento como clandestino pelos órgãos públicos.
4. Razões pelas quais um imóvel pode ficar em situação irregular
Existem diversas razões pelas quais um imóvel pode ficar em situação irregular. Essas irregularidades podem gerar impedimentos para a obtenção de documentos e autorizações legais, além de aumentar o risco de perda da propriedade ou de problemas na sua comercialização. Por isso, é importante realizar uma verificação detalhada da situação do imóvel antes de realizar qualquer transação imobiliária. Algumas das mais comuns incluem:
- Falta de registro ou matrícula no cartório de registro de imóveis;
- Ausência de escritura pública ou contrato de compra e venda;
- Falta da realização do inventário e da partilha dos bens, seguida da transferência da propriedade para os herdeiros legalmente reconhecidos;
- Divergência entre as informações constantes na matrícula e a realidade do imóvel, como metragem ou limites diferentes;
- Construções não autorizadas ou em desacordo com as normas urbanísticas;
- Imóvel em desacordo com a legislação municipal, estadual ou federal, como falta de aprovação de projeto arquitetônico, excesso de área construída, falta de recuo obrigatório, entre outros;
- Necessidade de desmembramento para dividir uma gleba em dois ou mais lotes, aproveitando o sistema viário existente, com o cancelamento da matrícula antiga e criação de novas matrículas autônomas, conforme as normas dispostas na Lei Municipal e nas normas da Corregedoria Geral de Justiça do TJ do Estado respectivo;
- Necessidade de desdobro, ou seja, divisão de lote regularizado, localizado em zona urbana ou de expansão urbana, em dois ou mais lotes, aproveitando o sistema viário existente, desde que atendidas as disposições da lei do Município;
- Necessidade de agregação, ou seja, quando imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, seja em área urbana ou rural, em que uma parte de um dos imóveis é anexada ao outro, desde que o imóvel remanescente urbano não fique com menos de 125 m² de área e, no caso de imóveis rurais, o imóvel remanescente não fique com menos de um módulo rural, que é uma medida estabelecida pela legislação agrária;
- Necessidade de fusão ou unificação de dois ou mais imóveis limítrofes, constando de matrículas autônomas, para constar em uma única matrícula;
- Uso do imóvel em desacordo com a sua destinação (residencial, comercial, etc.);
- Imóvel sem alvará ou habite-se;
- Existência de débitos fiscais e tributários em relação ao imóvel, como IPTU e taxas de condomínio;
- Existência de questões judiciais envolvendo o imóvel, como ações de desapropriação ou execução;
- Existência de ocupantes ou terceiros no imóvel sem autorização do titular registral;
- Necessidade de regularização da propriedade pela usucapião;
- Se o imóvel foi construído em área de risco, como em encostas ou áreas de preservação ambiental, pode ficar em situação irregular;
- Imóvel construído em área pública;
- Entre outros.
5. Etapas do processo de regularização
O processo de regularização de um imóvel pode variar dependendo do caso específico e da legislação municipal e estadual. Pode ser necessário regularizar apenas alguns documentos, como pode ser necessário aplicar várias medidas visando a regularização. Segue algumas etapas para mapear a situação do imóvel e o que pode, eventualmente, ser requerido para regularizar o imóvel:
- Verificação da situação do imóvel: Primeiro é necessário verificar se o imóvel está apto a ser regularizado. É importante verificar se o imóvel está em área urbana, área rural ou área marítima, se há alguma pendência na prefeitura ou em outros órgãos públicos e se há alguma irregularidade que possa impedir a regularização;
- Levantamento de documentação: É necessário levantar toda a documentação existente do imóvel, incluindo o contrato de compra e venda, o comprovante de pagamento de IPTU e outros documentos que possam comprovar a posse ou propriedade do imóvel;
- Contratação de profissionais: É recomendável contratar um advogado, que poderá identificar a necessidade de contração de um arquiteto, engenheiro ou agrimensor para auxiliar no processo de regularização e elaboração de documentos técnicos;
- Elaboração de documentos técnicos: Em alguns casos, pode ser necessário elaborar documentos técnicos, como plantas e projetos de construção, memorial descritivo e outros.
- Protocolo de documentos: Os documentos necessários para a regularização devem ser protocolados na prefeitura ou em outros órgãos competentes;
- Análise e aprovação dos documentos: Os documentos serão analisados e aprovados ou não pela prefeitura ou outros órgãos competentes;
- Pagamento de taxas e impostos: É necessário pagar as taxas e impostos referentes ao processo de regularização, como as taxas de aprovação de projetos, ISS, ITBI e outros;
- Emissão de documentos: Após a aprovação dos documentos e o pagamento das taxas e impostos, serão emitidos documentos como alvará de construção, habite-se, registro imobiliário e outros.
Os documentos necessários podem variar de acordo com a legislação local e com as características específicas do imóvel e do processo de regularização. Por isso, é importante buscar informações e orientações junto a um advogado imobiliário especializado.
6. Impostos, taxas e despesas que podem ser pagos durante o processo de regularização
Durante o processo de regularização de imóveis, alguns impostos e taxas podem ser cobrados, dependendo da situação do imóvel e da localidade em que ele se encontra. Segue abaixo algumas taxas, impostos e despesas:
- Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): este imposto é pago no momento da transferência da propriedade do imóvel para o nome do comprador. O valor pode variar de acordo com o município e o valor do imóvel;
- Imposto sobre Transmissão Causa Mortis ou Doação (ITCMD): o ITCMD também incide na transferência da propriedade do imóvel, mas somente nos casos de doação ou herança. Em regra, possui uma tabela progressiva com alíquotas diferenciadas por Estado, considerando o valor do imóvel e o tipo de transferência (herança ou doação);
- Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU): é um imposto municipal anual que incide sobre a propriedade de imóveis urbanos. É necessário estar em dia com o IPTU para regularizar um imóvel;
- Taxa de expediente: esta taxa é cobrada pela prefeitura para o processamento dos documentos necessários para a regularização do imóvel;
- Escritura do Imóvel: a escritura é um documento feito no cartório de notas, que serve para confirmar o contrato de compra e venda celebrado entre as partes. O valor pago pela efetivação de escritura pública varia conforme o valor do imóvel e do Estado federativo. No caso de financiamento bancário, não é necesário a escritura, porque o contrato emitido pela instituição financeira substitui a escritura do imóvel;
Registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis: O registro é uma fase posterior à escritura no cartório de notas. É nessa etapa que a propriedade é oficialmente e efetivamente transferida para o novo proprietário. O valor da taxa de registro do imóvel na matrícula também muda de acordo com o Estado e o valor de mercado do imóvel;
- Remuneração de Engenheiro, arquiteto ou agrimensor (topógrafo): em algumas situações será necessário o levantamento topográfico, a elaboração de projetos e execução de obras para adequação do imóvel às normas legais e regulamentares e a elaboração de documentos e laudos técnicos para a obtenção de aprovações junto aos órgãos públicos;
- Entre outros.
7. Documentos necessários para a regularização do imóvel
Os documentos necessários para a regularização do imóvel também podem variar e dependem da situação.
Documentos relacionados ao imóvel, tais como:
- Escritura do imóvel (se houver);
- Matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo cartório de registro de imóveis);
- Certidão de ônus reais (emitida pelo cartório de registro de imóveis);
- Planta do imóvel (em alguns casos pode ser exigido);
- Alvará de construção (se houver construção);
- Habite-se (se houver construção);
- Certidão negativa de débitos municipais (emitida pela prefeitura);
- Certidão negativa de débitos estaduais (emitida pela Secretaria da Fazenda do Estado);
- Comprovante de pagamento do IPTU e outras taxas municipais;
- Laudo técnico: Em alguns casos, pode ser necessário um laudo técnico para atestar as condições estruturais do imóvel e sua segurança;
- Entre outros.
Documentos relacionados aos proprietários, tais como:
- RG e CPF dos cônjuges;
- Certidão de casamento atualizada (emitida em até 90 dias);
- Comprovante de residência em nome de um dos cônjuges;
- Escritura pública de pacto antenupcial (se houver);
- Certidões negativas de feitos ajuizados da Justiça Estadual e Federal em nome dos cônjuges (emitidas em até 30 dias);
- Entre outros.
Para obter os documentos necessários para a regularização, é preciso procurar o cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está localizado, a prefeitura local e outros órgãos públicos responsáveis pela emissão de documentos necessários para a regularização. É importante verificar quais são os órgãos competentes na sua região e se informar sobre os procedimentos e taxas específicas em cada caso.
8. Regularização de unidades em condomínios
A regularização em condomínios pode ser um processo complexo, que envolve várias etapas e exigências legais. Em geral, a responsabilidade pela regularização é dos proprietários das unidades, mas o síndico do condomínio pode desempenhar um papel importante no processo.
As etapas necessárias para a regularização incluem:
- Análise do Contrato de Compra e Venda: Analisar o contrato de compra e venda do imóvel, pois muitas vezes ele contém informações sobre a documentação do condomínio;
- Entrar em contato com a incorporadora: Entrar em contato com a incorporadora responsável pelo empreendimento e solicitar a documentação do condomínio. Informar o número do apartamento e outros detalhes que possam ajudar na identificação do imóvel;
- Se a incorporador estiver em processo de recuperação judicial: Se a incorporadora e/ou construtora do condomínio estiver em processo de recuperação judicial, é possível que o acesso às documentações do apartamento possa ser um pouco mais difícil. Porém, muitas construtoras e incorporadoras disponibilizam um site ou um portal de atendimento para os seus clientes, onde é possível consultar informações sobre o empreendimento, como projetos, plantas, memorial descritivo e outros documentos. No entanto, se o comprador possuir o contrato de compra e venda, a regularização é bem mais fácil, pois basta um pedido de adjudicação compulsória;
- Analisar documentos do condomínio: Alguns dos documentos importantes que devem ser analisados incluem a convenção de condomínio, o regimento interno, a lista de unidades e proprietários, a ata da assembleia de instalação e os documentos relativos às áreas comuns, como a planta do empreendimento;
- Obtenção da escritura: Se o proprietário ainda não possui a escritura do imóvel, esse é o primeiro passo para a regularização. É preciso providenciar a documentação necessária e registrá-la em cartório;
- Obtenção do Habite-se: O Habite-se é um documento emitido pela prefeitura que comprova que o imóvel está de acordo com as normas de construção e pode ser habitado. Para obtê-lo, é preciso solicitar uma vistoria na prefeitura e apresentar a documentação necessária;
- Regularização das edificações: Em alguns casos, pode ser necessário regularizar as edificações do condomínio. Isso pode envolver a realização de obras e adaptações para atender às normas de segurança e acessibilidade;
- Regularização ambiental: Em alguns casos, pode ser necessário obter licenças e autorizações para a regularização ambiental do condomínio, especialmente se houver áreas verdes ou de preservação ambiental no terreno;
- Registro no Cartório de Imóveis: Após a obtenção de todos os documentos necessários, é preciso registrar a regularização do condomínio no Cartório de Imóveis.
Os proprietários das unidades são os responsáveis por arcar com os custos da regularização, que incluem taxas e impostos. O síndico do condomínio pode auxiliar no processo, fornecendo informações e documentos necessários para a regularização. É importante destacar que a regularização é essencial para garantir a segurança jurídica dos proprietários e evitar problemas futuros. Caso algum dos itens acima não tenha sido cumprido pela incorporadora, é possível ingressar com uma ação judicial para exigir o cumprimento das obrigações.
9. Funções do advogado na regularização do imóvel
O advogado desempenha um papel importante na regularização de um imóvel, especialmente quando há questões legais ou processuais a serem resolvidas. A seguir, estão algumas das funções que um advogado pode desempenhar no processo de regularização de um imóvel:
- Análise dos documentos do imóvel: o advogado pode analisar a documentação do imóvel, como a escritura, matrícula e certidões, para identificar quaisquer irregularidades ou pendências que precisam ser resolvidas;
- Orientação sobre as leis e normas aplicáveis: o advogado pode orientar o proprietário sobre as leis e normas aplicáveis à regularização do imóvel, como o Código Civil, a Lei de Registros Públicos e as normas municipais;
- Intermediação com órgãos públicos: o advogado pode atuar como intermediário entre o proprietário do imóvel e os órgãos públicos responsáveis pela regularização, como a prefeitura, o cartório de notas, o cartório de registro de imóveis e o Ministério Público;
- Análise de questões tributárias: identificar pendências de pagamento de impostos e taxas para regularização do imóvel;
- Negociação com terceiros: se houver necessidade de negociação com terceiros, como vizinhos ou outros proprietários de imóveis, o advogado pode representar o proprietário do imóvel nessas negociações;
- Prestação de serviços advocatícios em ações judiciais: para retificação do registro público, quando envolverem litígio com o vendedor ou com os confrontantes, ação de inventário ou quando necessário ação de usucapião, adjudicação compulsória, dentre outras;
10. Principais leis e normas relacionadas à regularização de imóveis
As principais leis e normas relacionadas à regularização de imóveis no Brasil são:
- Constituição Federal de 1988: estabelece a proteção do direito à propriedade, desde que esta esteja em conformidade com a função social;
- Código Civil de 2002: estabelece regras sobre a transmissão da propriedade e sobre diversas normas relacionadas à regularização de imóveis;
- Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos): dispõe sobre os registros públicos e a regularização de imóveis, incluindo a matrícula, a transcrição e o registro de propriedade;
- Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Cartórios): dispõe sobre os serviços notarias e de registro no âmbito extrajudicial;
- Lei nº 14.382/2022 (SERP): dispõe sobre o sistema Eletrônico dos Registros Públicos no âmbito extrajudicial;
- Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios): dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias;
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil): estabelece as regras e procedimentos para a aquisição, a transmissão e a perda da propriedade imobiliária, além de definir a usucapião como forma de regularização;
- Lei nº 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano): estabelece as normas gerais para o parcelamento do solo urbano e o registro dos loteamentos;
- Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade): estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências.
- Lei nº 11.977/2009 (Programa Minha Casa Minha Vida): regulamenta a regularização fundiária de assentamentos informais e estabelece os procedimentos para regularização de imóveis urbanos;
- Normas Técnicas da ABNT: estabelecem as diretrizes técnicas para o desenvolvimento de projetos, construções e edificações, visando garantir a segurança, a durabilidade e o conforto dos imóveis.
É importante destacar que existem também leis e normas específicas em cada município e estado, que devem ser consultadas para verificar as exigências e procedimentos necessários para a regularização de imóveis em cada localidade.
Valdir de Almeida Rodrigues
ADVOGADO – OAB/SP 457.558
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